簽訂購(gòu)房合同時(shí)有哪些要注意？
注意1、查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商五證
在簽購(gòu)房合同之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)房者出示五證，也就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。
在查看五證時(shí)，購(gòu)房者要讓開(kāi)發(fā)商提供原件，同時(shí)還應(yīng)查看原件的批注日期及使用和出售面積的多少，要知道五證不全可能導(dǎo)致購(gòu)房人不能取得房產(chǎn)證，甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。
注意2、明確交房的違約責(zé)任
注意交房是否有賠償，這就要求在購(gòu)房合同中一定要明確約定交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，并明確約定不交房的違約責(zé)任，如每一日按支付房款的一定比例支付違約金，同時(shí)約定在一定期限內(nèi)仍不交房的，購(gòu)房人有權(quán)要求退房。
注意3、看清房屋面積
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋的實(shí)際面積與約定的面積誤差不能超過(guò)3%。但是在實(shí)際中由于建筑面積各項(xiàng)因素影響，或多或少都有偏差的，有很多業(yè)主因?yàn)槊娣e問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商鬧起來(lái)。這一點(diǎn)合同里應(yīng)該有約定，如果誤差超過(guò)了3%，買(mǎi)房可以要求退房，如果不退房多了的面積房款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，面積少了則要雙倍退還給購(gòu)房者。
哪些情形購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同？
情形1、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
處理方式：導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
情形2、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
處理方式：導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
情形3、出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。
處理方式：買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
情形4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
二手房網(wǎng)簽和備案是一回事嗎？
網(wǎng)簽和備案存在著本質(zhì)的區(qū)別，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門(mén)為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售行為，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)及“一房多賣(mài)”而建立的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。
而備案是根據(jù)我國(guó)建設(shè)部所頒發(fā)的<城市商品房預(yù)售管理辦法>第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。該辦法第十條同時(shí)規(guī)定：商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
兩者的共同作用都是為了杜絕一房多賣(mài)的現(xiàn)象，當(dāng)我們要注意的是，網(wǎng)簽是不具有備案的法律效力的，僅僅為了實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實(shí)現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。
網(wǎng)簽和備案有什么注意事項(xiàng)？
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本
一定要采用由房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)認(rèn)真填寫(xiě)。
2、合同條款
一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。
3、一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證
有了預(yù)售證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
4、面積確認(rèn)及面積差異處理
如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
5、一定要確定交房日期
開(kāi)發(fā)商常常會(huì)因?yàn)橘Y金不足而延期交房，因此他們會(huì)在預(yù)售合同上運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等模糊詞語(yǔ)，或者只注明竣工日期，不注明交付使用日期;對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要將交房日期清晰無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
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