在全行業(yè)最大體量的基礎上，碧桂園服務（06098.HK）交出了一份穩(wěn)中求進的成績單。
3月27日，公司披露2025年業(yè)績：實現(xiàn)收入483.5億元，同比增長9.9%，在行業(yè)調(diào)整周期中延續(xù)增長；利潤端有所承壓，凈利潤約6億元，核心凈利潤25.2億元。
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截至2025年末，公司在管項目達8268個，收費管理面積約11.6億平方米，覆蓋全國主要城市群及部分海外市場，基本盤保持穩(wěn)定。
相比收入端的韌性，這一年的核心關鍵詞更接近“出清”。
過去一年，公司集中壓降高風險客戶、清理長賬齡應收款，并對部分資產(chǎn)計提減值，對資產(chǎn)負債表進行了一輪系統(tǒng)性修復。
市場人士指出，這是企業(yè)主動優(yōu)化業(yè)務結構的戰(zhàn)略選擇，戰(zhàn)略性收縮有關業(yè)務，以短期利潤讓渡換取長期價值重構，彰顯了企業(yè)治理成熟度和戰(zhàn)略定力。
現(xiàn)金流成為觀察經(jīng)營質(zhì)量的重要窗口。2025年公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流凈流入25.1億元，與核心凈利潤基本匹配；截至年末，貨幣資金余額達179.3億元，資金安全邊際依然充足。
管理層判斷，隨著風險逐步出清，2026年公司收入有望突破500億元，利潤端亦將實現(xiàn)回升。
碧桂園服務管理團隊出席2025年度業(yè)績發(fā)布會
從做大規(guī)模到修復結構
2025年初，碧桂園服務將年度目標定為“穩(wěn)中求進、短長結合”：既要穩(wěn)住當期經(jīng)營，又要為未來調(diào)整騰挪空間。
從執(zhí)行結果看，這一策略基本兌現(xiàn)，收入端保持近10%的增長，核心業(yè)務實現(xiàn)中高單位數(shù)增長且毛利率小幅修復。
結構優(yōu)化，是這一階段更深層的變化。
大物業(yè)板塊繼續(xù)發(fā)揮“壓艙石”作用。2025年，該板塊實現(xiàn)收入331.1億元，占比維持在約70%。其中，物業(yè)管理服務收入279.3億元，同比增長7.3%，占總收入近六成；社區(qū)增值服務收入44.2億元，同比增長5%，主要由本地生活業(yè)務中的酒類、零售、新能源等板塊帶動。
與此同時，公司持續(xù)壓降關聯(lián)交易規(guī)模。相關收入占比已由2018年的20%以上降至約1.1%，處于行業(yè)較低水平。這一變化意味著，碧桂園服務對單一開發(fā)體系的依賴顯著降低，業(yè)務獨立性與抗風險能力得到提升。
市場拓展成為重要增量來源。
2025年，新進場項目帶來的完整年度收入約20.3億元，同比增長超過80%。從區(qū)域結構看，一二線城市與三四五線城市占比大致各半，其中約60%的項目集中于重點布局城市，項目密度進一步提升。
在細分賽道，公司也開始主動補位。2025年新成立的IFM（綜合設施管理）業(yè)務集團，已切入頭部科技企業(yè)、大型產(chǎn)業(yè)園、央企及三甲醫(yī)院等多類場景，嘗試打開To B端的第二增長曲線。
整體來看，碧桂園服務正在從“規(guī)模優(yōu)先”的擴張邏輯，轉向“結構優(yōu)化+能力修復”的新階段，去風險、調(diào)結構，為后續(xù)增長重新打底。
用技術重構物業(yè)生產(chǎn)力
長期以來，物業(yè)行業(yè)依賴“人海戰(zhàn)術”，通過增加人手來覆蓋服務需求。但在成本上升、競爭加劇的背景下，這一模式的邊際效益正在快速下降。
碧桂園服務的選擇，是用技術重構生產(chǎn)方式。
管理層認為，未來5-10年，行業(yè)生產(chǎn)力將從“以人為主”轉向“PARA協(xié)生”模式，即由服務人員（People）、AI智能體（Agent）、機器人（Robot）與智能物聯(lián)（AIoT）協(xié)同運作。
這一轉型已有較長時間鋪墊。
過去四五年，公司每年在數(shù)字化、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)領域的投入接近5億元，逐步搭建起覆蓋運營、調(diào)度與服務的數(shù)字化底座。
在具體應用層面，一套以項目利潤與客戶滿意度為核心指標的精益運營體系已覆蓋全國8000多個項目，實現(xiàn)對現(xiàn)場的實時監(jiān)控與動態(tài)調(diào)度，既可指導現(xiàn)場“四保一服”人員投入及資源優(yōu)化，也可實時監(jiān)控服務作業(yè)的及時高效完成。
技術的價值，開始在一線顯現(xiàn)。
在管理端，“零號助理”覆蓋超過8000名員工，累計完成問答數(shù)超17萬條，成為日常決策與信息處理工具；在執(zhí)行端，清潔機器人“零號居民”已落地1053臺，覆蓋200多個項目，帶動單項目作業(yè)工時提升超100%，人均作業(yè)面積提升超60%。
以佛山一處在管項目為例。
2025年初，該項目一度因保潔效果不佳、設施老化及電動車停放混亂等問題，業(yè)主滿意度偏低。
碧桂園服務進行了一輪組合優(yōu)化：小幅增加人手、投入約20萬元改造設施并規(guī)范停車秩序，同時引入3臺清潔機器人，并納入數(shù)字化系統(tǒng)持續(xù)監(jiān)控運營執(zhí)行。
效果隨之顯現(xiàn)，地面清潔度明顯提升，保潔及電梯維修工單完成率接近100%。截至2025年末，該項目整體滿意度同比提升19個百分點。
更深層的變化在于人力結構的重塑。
隨著機器人與系統(tǒng)承擔更多標準化、重復性工作，一線人員逐漸回歸服務本身。目前，公司業(yè)主工單平均響應時間已壓縮至10分鐘以內(nèi)，明顯優(yōu)于行業(yè)普遍的小時級水平，關單滿意度提升至90%以上。
從財務表現(xiàn)看，這一體系的回報開始兌現(xiàn)。2025年，物業(yè)管理服務毛利率提升至20.6%，在行業(yè)承壓背景下實現(xiàn)逆勢改善。
從“恢復”走向“再增長”
隨著風險逐步出清、效率體系初步建立，碧桂園服務開始為下一階段設定更清晰的方向。
2026年，公司提出以“雙板塊協(xié)同”支撐未來發(fā)展，其中“大物業(yè)板塊”仍是核心，但其內(nèi)在邏輯正在發(fā)生變化，從單純追求規(guī)模，轉向構建“物業(yè)管理+市場拓展+生活服務”的三重驅(qū)動結構。
在這一框架中，物業(yè)管理服務不再只是基礎業(yè)務，而是整個體系的“底盤”：提供穩(wěn)定現(xiàn)金流與客戶入口；市場拓展負責規(guī)模擴張；生活服務則在既有業(yè)主基礎上挖掘增量價值，并反哺基礎服務能力。
一個關鍵變化是，對物業(yè)管理的評價標準，從規(guī)模轉向合理盈利。
通過精細化運營，公司嘗試在不同項目之間進行再平衡：對高利潤但滿意度偏低的項目增加投入，對滿意度高但盈利不足的項目通過降本提效進行修復，從而在整體層面實現(xiàn)可持續(xù)的盈利結構。
生產(chǎn)力升級仍是重要變量。碧桂園服務計劃在2026年將服務機器人規(guī)模提升至萬臺級，加速從人力驅(qū)動向人機協(xié)同轉型。
與此同時，生活服務被賦予更高期待。2025年相關業(yè)務已實現(xiàn)30%-40%的增長，未來碧桂園服務將重點布局家政、酒類零售等細分領域，并提出在3-5年內(nèi)進入行業(yè)頭部的目標。
在戰(zhàn)略表達上，管理團隊將這一階段概括為“Winning Now, Winning Later”。
短期來看，目標是保持經(jīng)營基本面的穩(wěn)定增長，收入與利潤實現(xiàn)穩(wěn)健提升；長期則聚焦風險出清與能力沉淀，包括項目運營能力、數(shù)字化體系、PARA生產(chǎn)力以及組織能力的持續(xù)強化。
這種確定性，也體現(xiàn)在資本市場策略上。
在分紅方面，2025財年公司擬按核心凈利潤的60%進行分配，對應分紅金額約15.1億元，同比增加超過5億元；同時，公司預計2026財年分紅仍不低于15億元。
回購方面，截至2026年2月，公司已完成累計超過5億元的股份回購，合計回購約8800萬股，并將根據(jù)市場情況繼續(xù)推進。
從更長周期看，碧桂園服務試圖構建的是“短期分紅有回報、長期成長有預期”的雙可期價值型股票。
當規(guī)模紅利逐漸消退，這家公司不再單純依賴擴張，而是轉向一條更復雜的路徑，在效率、質(zhì)量與增長之間尋找新的平衡。
這條路徑不會輕松，但也更接近長期。
關鍵詞： 碧桂園服務 增長 生產(chǎn)力 業(yè)績 構建 物業(yè) 協(xié)同 PARA 穩(wěn)健 收入
