來源：地產(chǎn)十一言

深鐵借錢給萬科這事，都可以拍部連續(xù)劇了。

5月12日晚，萬科發(fā)布公告，又借了大股東深鐵不超過25億的借款額度。代價是萬科把在建工程、庫存、甚至未來收益權(quán)全部打包抵押。

(相關(guān)資料圖)

2017年，持續(xù)數(shù)年的“萬寶之爭”落幕，深圳市地鐵集團有限公司以約664億元受讓華潤、恒大等持有的萬科股份，最終成為萬科企業(yè)股份有限公司第一大股東。

自此，萬科從“職業(yè)經(jīng)理人時代”，逐步進入“深鐵時代”。

隨著房地產(chǎn)大環(huán)境的變化，過去幾年深鐵與萬科的角色，從“軌道+地產(chǎn)”的綁定關(guān)系，逐漸進入了“輸血+吸血”的角色。

尤其是2024年以來， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，萬科融資渠道明顯收縮，深鐵開始密集輸血。

根據(jù)萬科公告及權(quán)威媒體披露：

2025年2月，深鐵向萬科提供28億元借款；

2025年2月下旬，再提供42億元借款；

2025年4月，再提供33億元借款；

2025年5月，再提供15.52億元借款，利率僅2.34%；

到2025年11月，深鐵年內(nèi)累計向萬科提供借款已達307.96億元；

2026年5月12日，雙方再簽協(xié)議，新增不超過25億元借款額度，目前已實際發(fā)生23.59億元。

換句話說，過去兩年，深鐵對萬科的直接資金支持，已經(jīng)超過330億元。

而且，輸血方式也在發(fā)生變化。

過去，深鐵要求萬科拿萬物云股權(quán)、項目資產(chǎn)做質(zhì)押；后來，隨著風險加大，雙方甚至開始對220億元借款重新簽署補充協(xié)議，對抵押率、擔保方式重新調(diào)整。

這次，在借款的交易公告里，經(jīng)營性房地產(chǎn)、存貨等的擔保物，抵押率是60%-100%；而非上市公司股權(quán)、債權(quán)、應收賬款、項目未來可得收益權(quán)的擔保物，抵押率是50%-100%。

什么意思呢？

這不是指萬科只抵押了資產(chǎn)的60%，而是指借錢額度與資產(chǎn)價值的比例。

用一個簡單的“當鋪”例子幫你理解。

比如你有一塊估價100萬 的名表，以前（低抵押率時代），當鋪說“規(guī)矩是抵押率60%”，你只能借走60萬，表押在那，你還有40萬的價值空間。

而現(xiàn)在，萬科公告里的抵押率調(diào)整為 60%—100%，這意味著，最寬松情況（100%），你這塊表值100萬，當鋪（深鐵）直接借你100萬，相當于這塊表100%的價值都被換成了債務。

而最保守情況（60%），就是我依然承認你的表值100萬，但我只能借你60萬。

一紙公告折射出一個殘酷的現(xiàn)實：

萬科與深鐵補充協(xié)議中，將各類資產(chǎn)（房產(chǎn)、股權(quán)、甚至未來收益權(quán)）的抵押率大幅上調(diào)，部分資產(chǎn)甚至允許100% 抵押。這意味著萬科的資產(chǎn)被“榨干”到了極限，1塊錢的資產(chǎn)要用來撬動1塊錢的借款。

換句話，也就是說——

萬科已經(jīng)“押上全部身價”。

昔日地產(chǎn)優(yōu)等生，如今靠“當鋪思維”求生。這不是救市，是拿未來的空間換現(xiàn)在的生存。

正是因為抵押率被拉滿，萬科不得不拿出所有能拿的東西。

 1． 核心資產(chǎn)“清倉式”質(zhì)押：萬科已將持有的 57.16% 萬物云股權(quán)幾乎全部質(zhì)押。萬物云是萬科旗下最優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流資產(chǎn)，這相當于把“會下金蛋的母雞”押給了深鐵。     

 2． 家底清單無限拉長：為了湊足抵押物，抵押范圍從傳統(tǒng)的房產(chǎn)、股權(quán)，擴展到了應收賬款、項目未來可得收益權(quán)（還沒賺到手的錢）。這已經(jīng)不是“押房子”，而是把“未來的希望”也押上了。   

 3．幾乎沒有騰挪空間：抵押率100%意味著資產(chǎn)價值與債務完全對等。一旦資產(chǎn)市場價格稍有下跌，就會立刻觸發(fā)“抵押不足”的風險，必須補充新的抵押物，否則就是違約。

簡單來說，萬科現(xiàn)在的處境就像是一個“高負債的中產(chǎn)家庭”：收入銳減，但每月的房貸和賬單卻雷打不動。為了不“斷供”，它不得不把家里值錢的東西——股權(quán)、物業(yè)、甚至未來的收益權(quán)，一件件搬去當鋪（抵押給大股東和銀行），換取續(xù)命的現(xiàn)金流。

那個曾經(jīng)被視為“行業(yè)標桿”的萬科，正在經(jīng)歷一場前所未有的生存保衛(wèi)戰(zhàn)。

它不再談規(guī)模、談增長，而是把“活下去”三個字寫在了臉上。

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